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为销售商铺打出的广告对合同有何影响?

2016-12-07 10:50:35 来源: 本站

为销售商铺打出的广告对合同有何影响?

——原告唐某某与被告文山某某房地产开发有限公司、文山某某房地产开发有限公司马关分公司商品房销售合同纠纷案

 

【案件基本信息】

1.判决书字号

云南省马关县人民法院(2015)马民初字第665

2.案由:商品房销售合同纠纷

3.当事人

原告:唐某某

被告:文山某某房地产开发有限公司(以下简称某某公司)、文山某某房地产开发有限公司马关分公司(以下简称某某公司马关分公司)

基本案情

被告某某公司与某某公司马关分公司系总公司与分公司的关系。被告某某公司通过“投资6大优势”等资料就拟出售的位于马关县板子街新百大广场产权式商铺进行宣传,该宣传资料载明“首付只要4.3万元,每年收租金18000元,包租15年”等内容,于是原告就拟购买、包租N-8号产权式商铺事宜与被告协商,被告出具《商铺投资计划单》承诺,该商铺总价为177642元,前5年租金60043元,实际首付为29599元,第67年租金为28422元,第89年租金为35528元,第1011年租金为42634元,第1213年租金为49740元,第1415年租金为56846元等。据此,原告于2014311与被告某某公司马关分公司签订XBDGC N-8号《商品房购销合同》,20141125原告(乙方)就其购买的商铺委托经营管理事宜与被告某某公司马关分公司(甲方)、文山市华某商贸有限公司(丙方)签订《新百大广场商铺委托经营管理协议》,将其购买的商铺委托文山市华某商贸有限公司经营管理,约定:经营管理期限为5年(20131231日起20181230止),该5年为免费市场预热期,委托经营期届满,丙方继续经营使用该产权式商铺,第67年租金为28422元,第89年租金为35528元,第1011年租金为42634元,第1213年租金为49740元,第1415年租金为56846元等。同年78原告付清了商铺款。

原告唐某某提出:《新百大广场商铺委托经营管理协议》上第三条经营管理期限为5年,是写错了,向被告某某公司马关分公司核实,要求按照当初购买商铺约定的经营管理期(租期)15年对这一条进行更正,被告表示同意按照双方约定的商铺投资计划单改为15年。现被告明确表示对《新百大广场商铺委托经营管理协议》约定经营管理期限5年不予修改,私自改变投资期限致使其合同目的无法实现,要求解除XBDGC N-8号《商品房购销合同》,由被告赔偿原告利息损失7992.93元、可得利益损失28032.87元、返还购房款141616.20元,共计177642元。原告提供以下证据1.原告的《居民身份证》(复印件)、《内资企业登记基本情况表》(复印件)各1份,2.《宣传资料》(复印件)、《商铺投资计划单》(复印件)、《新百大广场商铺委托经营管理协议》(复印件)、《商品房购销合同》(复印件)各1份。3.《首付款收据》(复印件)、《个人住房(商业用房)借款合同》(复印件)、《付款发票》(复印件)、《中国建设银行个人贷款对账单》各1份,4.光盘2张(录音录像)、短信记录。

被告某某公司、某某公司马关分公司提出:《商品房购销合同》系合同双方在平等、自愿的基础上签订,合法有效,依法应当受到法律保护。原告提供以下证据:1.合同编号为XBDGC N-8号《商品房购销合同》(复印件)1份, 2.《新百大广场商铺委托经营管理协议》(复印件)1份, 3.《首付款收据》(复印件)1份。

【案件焦点】

1.原告认为被告私自将商铺投资计划单约定的由被告经营管理商铺期限15年变更为5年是否属实。2.对原告的诉讼请求应否支持。

【法院裁判要旨】

经审理认为:被告向原告出具的《商铺投资计划单》其内容具体确定,对双方订立商品房购销合同有重大影响,虽其内容未载入《商品房购销合同》中,但该部分内容应当视为《商品房购销合同》的内容。因所有内容系原、被告双方真实意思的表示,且不违反我国法律、行政法规强制性的规定,应受我国法律的保护,原告应按照约定支付被告商铺价款,被告应当按照约定承租该商铺经营管理15年并按照约定支付原告相应的租金。现原告已按照约定支付被告价款177642元,被告经原告授权(同意)将本应由其经营管理的商铺变更由给文山市华某商贸有限公司具体使用,并签订《新百大广场商铺委托经营管理协议》,该协议约定的内容是对《商品房购销合同》约定被告经营管理商铺方式的变更,即由被告直接经营管理商铺经原告授权(同意)变更为第三方文山市华某商贸有限公司经营管理商铺,而不是对经营管理期限的变更(即由15年变更为5年)。若文山市华某商贸有限公司在合同期限届满后不愿继续履行合同,原告可依照《商品房购销合同》的约定要求被告继续履行剩余的10年商铺经营管理权,并按约定支付相应的租金。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第十五条、第四十一条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第三条的规定,作出如下判决:

驳回原告唐某某的诉讼请求。

【法官后语】

本案处理的重点在于商品房广告中的内容对商品房销售合同的签订有重大影响时,对要约内容该如何处理?在本案中,原告唐某某与被告某某公司马关分公司在缔结《商品房购销合同》过程中,被告向原告出具《商铺投资计划单》载明的内容具体确定,并对原、被告双方订立商品房购销合同有重大影响,虽该内容未载入《商品房购销合同》,但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋和设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。该部分内容应当视为《商品房购销合同》内容。合同内容系合同双方真实意思的表示,且不违反我国法律、行政法规强制性的规定,应受我国法律的保护。双方当事人该按照合同约定继续履行各自义务。

 


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